🏠 부동산 매매 절차 완벽 가이드｜등기부터 확정일자까지, 매매 순서 한눈에 보기

부동산을 사고파는 것은 단순한 거래를 넘어 법적, 재정적 책임이 수반되는 중요한 과정입니다. 하지만 처음 진행하는 분들은 어디서부터 시작해야 할지 막막할 수 있죠. 이 글에서는 부동산 매매 절차를 8단계로 나누어 자세히 설명하고, 각 단계에서 반드시 확인해야 할 사항들을 표와 예시로 정리해드립니다.

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📌 부동산 매매 절차 한눈에 보기

단계	절차	핵심 확인사항
1단계	매물 탐색 및 예산 계획	구입 목적, 위치, 자금 계획
2단계	부동산 중개사 상담	실소유자 확인, 권리관계 파악
3단계	매매계약서 작성	계약금, 특약, 계약 조건 명시
4단계	중도금 지급 및 대출 실행	대출승인 여부, 잔금 준비
5단계	잔금 지급 및 소유권 이전	등기서류, 취득세 납부
6단계	이전등기 신청	법무사 대행 가능
7단계	전입신고 및 확정일자	주민센터 방문 또는 정부24 이용
8단계	세금 신고 및 마무리	취득세, 중개수수료 확인

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1단계. 매물 탐색 및 예산 계획

먼저 부동산을 구입하는 목적을 분명히 해야 합니다. 실거주인지, 투자 목적인지에 따라 위치, 유형, 가격 기준이 달라지죠.

체크포인트

• 예산 설정: 자기자본 + 대출 가능 금액
• 지역 선정: 학군, 교통, 생활 편의시설
• 주택 유형: 아파트, 빌라, 단독주택 등

예시: 실거주 목적의 경우 ‘초등학교 근처, 3룸 이상, 5억 원 이하 아파트’로 조건을 설정할 수 있습니다.

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2단계. 공인중개사 상담 및 실거래 확인

부동산 중개업소를 방문하거나 직방·호갱노노 등 온라인 플랫폼을 통해 실매물 여부를 확인하세요.

확인해야 할 권리관계

항목	확인방법	설명
등기부등본	대법원 인터넷등기소	근저당, 압류, 가처분 등 확인
전입세대 열람	주민센터	세입자 존재 여부 및 대항력 확인
중개사 자격증	사무소에 게시	공인중개사 등록번호로 조회 가능

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3단계. 매매계약서 작성

조건이 맞았다면 정식 계약서를 작성합니다. 이때 계약금(보통 10%)을 지급하고, 서류를 보관하세요.

필수 기재사항

• 매매대금, 중도금, 잔금 지급일
• 특약사항 (예: 에어컨 포함, 입주일 조정 등)
• 하자 보수 책임

주의: 특약사항은 반드시 서면으로 기록해야 법적 효력이 있습니다.

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4단계. 중도금 지급 및 대출 실행

계약 후 중도금을 지급합니다. 자금이 부족한 경우, 은행 주택담보대출을 함께 진행합니다.

예시: 5억 아파트 계약 → 계약금 5천만 원, 중도금 2억 원(대출 포함), 잔금 2.5억 원

대출 시 준비서류

• 매매계약서 사본
• 신분증, 소득증빙서류
• 등기부등본

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5~6단계. 잔금 지급 및 소유권 이전등기

잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 절차를 진행합니다. 대부분 법무사를 통해 대행합니다.

소유권 이전을 위한 서류

• 매매계약서 원본
• 등기권리증 (매도인이 제공)
• 매도인 인감증명서 및 도장
• 취득세 납부 영수증

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7단계. 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고는 집주인이 되었다는 법적 권리를 확보하는 과정입니다. 꼭 주민센터나 정부24에서 진행하세요.

확정일자는 임차인의 권리를 보호하는 도장이며, 보통 전세 계약에서 중요하지만 매수자도 전입과 함께 받는 것을 권장합니다.

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8단계. 세금 정산 및 마무리

💰 부동산 관련 세금 정리

세금 항목	납부 시기	비고
취득세	잔금일 기준 60일 이내	일반 1.1% ~ 4.6%, 다주택자 최대 12%
중개수수료	계약 시	매매가에 따라 상한 요율 존재
등기비용	잔금일 당일	법무사 수수료 포함

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✅ 마무리 체크리스트

• 🔎 등기부등본 확인 및 권리관계 이상 없음
• ✍️ 매매계약서 특약 조항 철저히 확인
• 🏦 대출 조건 및 이자율 비교
• 🧾 취득세 및 이전비용 사전 계산
• 📌 전입신고 및 확정일자 완료

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📢 마무리하며

부동산 매매는 수억 원이 오가는 중대한 거래입니다. 하지만 위의 절차와 내용을 잘 숙지하면, 불필요한 실수 없이 안전하고 합리적인 매매가 가능합니다. 각 단계에서 법률 전문가나 공인중개사의 조언을 받는 것도 추천드립니다.