부동산 투자, 법인 vs 개인 소유 무엇이 절세에 유리할까?

 
부동산 투자 시 법인과 개인 명의 중 어떤 방식이 절세에 유리할지에 대한 고민은 투자자들에게 중요한 결정 요소입니다. 개인 명의와 법인 명의의 세금 구조는 크게 다르며, 투자 목적, 보유 기간, 양도 계획 등에 따라 절세 효과가 달라질 수 있습니다. 본 글에서는 법인과 개인의 부동산 보유 및 양도에 따른 세금 차이를 분석하고, 절세에 유리한 전략을 살펴보겠습니다.

 

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1. 법인과 개인 소유의 세금 구조 비교

부동산을 보유하고 운용하는 과정에서 개인과 법인이 부담하는 세금은 다음과 같이 구분됩니다.

1.1 취득세

부동산 취득 시 개인과 법인은 다음과 같은 취득세율이 적용됩니다.

법인은 무조건 4.6%의 취득세가 부과되며, 개인보다 높은 취득세율을 부담합니다.

구분	주택(6억 원 이하)	주택(6억~9억 원)	주택(9억 원 초과)	비주택
개인	1.1%	2.2%	3.3%	4.6%
법인	4.6%	4.6%	4.6%	4.6%

 

1.2 보유세 (재산세, 종합부동산세)

법인과 개인은 보유 중에도 세금을 납부해야 합니다.

✅ 재산세

• 개인과 법인 모두 동일한 재산세율 적용
• 건물과 토지에 대해 각각 과세

✅ 종합부동산세

구분	6억 원 이하	6억~12억 원	12억~50억 원	50억~94억 원	94억 원 초과
개인(1주택자)	0.5%	0.7%	1.0%	1.5%	2.0%
개인(다주택자)	0.6%	0.9%	1.3%	2.0%	3.0%
법인	2.0% (일괄)	2.0% (일괄)	2.0% (일괄)	2.0% (일괄)	2.0% (일괄)

• 법인은 주택 수와 관계없이 일괄 2.0% 종합부동산세 적용 → 다주택자 개인보다 부담이 낮을 수도 있음
• 개인은 주택 수에 따라 세율이 증가하여, 다주택자의 경우 종부세 부담이 큼

1.3 임대소득세 (소득세 vs 법인세)

임대소득에 대한 세율도 차이가 있습니다.

구분	과세	기준 세율
개인 (근로소득자 포함)	종합소득세	6~45% (누진세)
법인	법인세	10~22%

• 개인은 다른 소득과 합산되어 최대 45%까지 세율이 오를 수 있음
• 법인은 법인세율(10~22%) 적용 → 일정 소득 이상이면 법인이 유리

1.4 양도소득세

구분	1년 미만 보유	1년~2년 보유	2년 이상 보유
개인 (일반 부동산)	45%	35%	6~45% (누진세)
개인 (다주택자)	70%	60%	45%
법인	10~22% + 추가세 10%	10~22% + 추가세 10%	10~22% + 추가세 10%

• 법인은 양도 차익에 대해 법인세(10~22%) 부과 + 추가세 10%
• 다주택자는 양도소득세 최대 70%까지 부담 → 법인이 유리할 수 있음

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2. 어떤 경우 법인이 유리할까?

✅ 다주택자라면?

• 개인이 다주택자인 경우 양도세와 종부세 부담이 크므로 법인 전환이 유리
• 단, 취득세 4.6% 부담 고려 필요

✅ 임대사업 장기 운영 계획이라면?

• 소득세 누진세율(최대 45%)보다 법인세율(10~22%)이 낮아 법인이 유리
• 단, 법인 운영 비용(세무·회계 비용) 고려 필요

✅ 양도소득을 최적화하려면?

• 법인은 양도세율이 개인보다 낮아 절세 가능
• 단, 추가세 10% 부담 고려해야 함

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3. 어떤 경우 개인 명의가 유리할까?

✅ 1~2채만 보유하는 경우

• 종부세 부담이 적고, 취득세가 낮아 개인 명의가 유리

✅ 거주 후 비과세 혜택을 받으려면?

• 1세대 1주택 비과세 혜택(9억 원까지 양도세 면제)은 개인에게만 적용

✅ 임대수익이 크지 않은 경우

• 종합소득세 구간이 낮다면, 굳이 법인으로 전환할 필요 없음

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4. 어떤 방식이 유리할까?

개인과 법인 소유의 장단점을 종합적으로 비교하면 다음과 같습니다.

고려 요소	개인 명의 유리	법인 명의 유리
1세대 1주택 비과세	○	×
양도세 부담	× (최대 45%)	○ (최대 22%)
취득세 부담	○ (1~3%)	× (4.6%)
종부세 부담	× (누진세율)	○ (고정세율)
비용 처리	× (제한적)	○ (폭넓은 인정)
소득 분배	× (개인 부담)	○ (배당 활용)

 

개인의 경우 장기보유 및 1세대 1주택 비과세 혜택을 활용하는 것이 유리하며, 법인은 임대 사업 및 양도차익 절세 전략을 통해 효과적인 절세가 가능합니다.

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5. 마무리

부동산을 개인 명의로 소유할지, 법인 명의로 소유할지는 투자자의 상황에 따라 다르게 접근해야 합니다. 다주택자라면 법인이 유리할 수 있지만, 1~2채 보유라면 개인 명의가 더 효율적일 수 있습니다. 또한 법인은 법인 운영 비용과 추가 세금이 발생하므로, 전문가 상담을 통해 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.