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  • 2025. 3. 27.

    by. money_insight

    목차

      재개발 재건축 투자

       

      재개발·재건축은 도시의 노후화된 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 확대하는 중요한 수단입니다. 그러나 이러한 정비사업은 복잡한 세금 문제를 동반하므로, 사전에 철저한 이해와 준비가 필요합니다. 이 글에서는 재개발·재건축 시 주요 세금 이슈와 절세 전략을 최근 서울의 사례와 함께 상세히 살펴보겠습니다.


      1. 재개발·재건축 시 주요 세금 종류

      (1) 양도소득세

      재개발·재건축 구역 내 부동산을 양도할 경우, 양도소득세가 부과됩니다. 특히 조합원 입주권이나 분양권을 양도하는 경우에도 양도소득세가 적용됩니다.

      • 조합원 입주권 양도 시 비과세 요건: 1세대 1주택자가 재개발·재건축으로 인해 조합원 입주권을 취득한 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 기존 주택을 2년 이상 보유하고 거주한 경우 등이 해당됩니다.
      • 분양권 양도 시 과세: 분양권은 일반적으로 비과세 혜택이 제한적이므로, 양도 시 상당한 세금이 부과될 수 있습니다. 따라서 분양권 양도 시에는 세금 부담을 미리 계산하고 대비해야 합니다.

      (2) 취득세

      재개발·재건축을 통해 신축 주택을 취득할 때 취득세가 부과됩니다. 특히, 추가 분양을 받아 2주택 이상이 되는 경우, 취득세 중과세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

      (3) 종합부동산세

      재개발·재건축으로 인해 주택 수가 증가하면 종합부동산세 부담이 늘어날 수 있습니다. 특히 다주택자로 분류될 경우 세율이 높아지므로, 주택 수를 관리하는 전략이 필요합니다.


      2. 절세 전략

      (1) 1세대 1주택 비과세 요건 충족

      기존 주택을 2년 이상 보유하고 거주한 후 재개발·재건축을 통해 신축 주택을 취득하면, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 위해서는 재개발·재건축 과정에서의 거주 요건과 보유 기간을 철저히 관리해야 합니다.

      (2) 일시적 2주택 비과세 특례 활용

      재개발·재건축으로 인해 일시적으로 2주택 상태가 되는 경우, 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 기간은 일반적으로 3년이지만, 세법 개정에 따라 변동될 수 있으므로 최신 정보를 확인해야 합니다.

      (3) 증여를 통한 세 부담 완화

      가족 간 증여를 통해 주택 수를 조정하면 종합부동산세 및 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 그러나 증여 시에도 증여세가 부과되므로, 증여세와 향후 양도소득세를 종합적으로 고려한 전략이 필요합니다.


      3. 최근 서울 재개발·재건축 사례와 절세 팁

      (1) 송파구 마천3구역 재개발 – 재개발 지역 조합원 입주권 절세 전략

      📌 절세 팁:
      조합원 입주권 비과세 요건 충족

      • 기존 주택을 2년 이상 보유 & 거주했다면, 조합원 입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 가능
      • 마천3구역은 최근 재개발로 인해 주택 가격 상승 기대감이 높으므로, 보유 후 양도 전략이 중요

      입주 후 거주 요건 체크

      • 재개발 후 입주 후 2년 거주해야 양도소득세 장기보유특별공제를 최대한 받을 수 있음

      부담금 납부 시 증여세 유의

      • 조합원 추가 분담금을 가족이 대신 납부할 경우 증여세 발생 가능, 본인 명의 계좌로 납부 필요

      (2) 성북1구역 공공재개발 – 분양권 세금 절감 방법

      📌 절세 팁:
      분양권 양도 시 세금 고려

      • 공공재개발을 통한 분양권은 일반 주택과 달리 양도세 중과 대상
      • 분양권 양도 시 보유기간 관계없이 60% 단일세율 적용되므로, 신중한 투자 필요

      다주택자 양도세 중과 유예 활용

      • 성북1구역 공공재개발은 정부의 공공정비사업 세제 지원 대상이므로, 다주택자 양도세 중과 배제 가능
      • 2025년 5월까지 중과세율(최대 75%) 적용 유예됨, 이 기한 내 정리하는 것이 유리

      (3) 서울시 재개발·재건축 규제 완화 – 다주택자 종부세 절세 전략

      📌 절세 팁:
      2주택 이상 보유 시 1주택 유지 전략

      • 서울시는 정비구역 확대 & 용적률 상향 조정을 통해 신규 공급이 증가하는 상황
      • 2주택 이상 보유 시 1주택으로 유지하여 종합부동산세(종부세) 부담을 낮추는 것도 방법

      부부 공동명의 또는 증여 활용

      • 종부세 부담이 커질 경우, 부부 공동명의로 변경하면 세 부담을 분산 가능
      • 다만, 증여 후 5년 내 매각 시 양도세 합산 과세되므로 장기 보유 계획이 필요

      4. 결론

      • 세법 개정 사항 확인: 세법은 매년 개정될 수 있으므로, 재개발·재건축을 계획하거나 진행 중인 경우 최신 세법 정보를 지속적으로 확인해야 합니다.
      • 전문가 상담: 재개발·재건축 관련 세금 문제는 복잡하므로, 세무사 등 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
      • 계획적인 자금 관리: 재개발·재건축 과정에서 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 이를 대비한 자금 계획을 미리 수립해야 합니다.

      재개발·재건축은 부동산 가치를 상승시키는 기회이지만, 동시에 복잡한 세금 문제를 동반합니다. 사전에 철저한 준비와 전략을 통해 세금 부담을 최소화하고, 성공적인 재개발·재건축을 이루시길 바랍니다.